固定金利と変動金利

 
 

住宅ローンは固定金利と変動金利どちらが良いの?

■はじめに

住宅ローンには固定金利とと変動金利がありますが、どちらを選ぶとお得なのでしょうか?
団体信用生命保険や金利の再選択、当初借入優遇金利まで含めてどの金利タイプが良いのか比較します。

●固定金利の詳細とシュミレーション

固定金利には全期間固定金利と固定金利選択型の2種類があります。前者は借入から最後まで金利が確定
するのに対して、後者は最初の固定期間終了後は再度固定期間を選ぶか、変動金利を選ぶか決めることが
できます。

全期間固定金利のフラット35の金利は2016年5月時点で1.10%となっており、また固定金利選択型の
みずほ銀行の10年固定の金利が0.80%となっています。

例えば、借入期間35年、借入額4,000万で借入した場合、金利1.10%のフラット35で月々114,788円、
金利0.8%の10年固定金利で109,224円になります。

全期間固定金利と10年固定金利では月々5,000円程度の差がありますが、全期間固定金利は35年間
ずっと同じ金利に対して、10年固定は最初の10年間の固定期間が終了した後は再度選択期間を選んで
固定金利としたり、変動金利にしたりすることとなります。

また、固定金利選択型は、当初借入金利にキャンペーンが適用されますが、
通常当初期間終了後の金利の再選択時にはキャンペーンの優遇金利は少なくなってしまいます。

一方、全期間固定金利フラット35は団体信用生命保険費用が別となっており、加入する場合は
毎年年末のローン残高1,000万につき35,800円の保険料を支払う必要があります。固定金利選択型
では団体信用生命保険の保険料も金利に含まれているため、そこも含めて検討すると良いです。

変動金利の詳細とシュミレーション

変動金利は、半年に1度金利の見直しが金利タイプで、金利の変動があった場合でも返済額の変更は5年に1回、
そして仮に返済額お変動があった場合でも前回返済額の1.25倍が上限となるという決まりがあります。

変動金利は半年に1度金利が変動する可能性があるリスクがある代わりに、全ての金利タイプの中
でももっとも金利が低くなっています。例えばみずほ銀行の変動金利は0.625%で利用できるため、
借入期間35年、借入額4,000万円で計算した場合月々10,658円と全期間固定金利のものにより
8,000円程度、10年固定金利のものより3,000円程安くなっています。

変動金利は変動と名のつくものの、日本銀行の政策金利ともなる短期プライムレートに連動して
決められており、日本銀行がゼロ金利政策を取り始めたここ20年間程金利に変動はほとんどありません。

また、固定金利と同じく団信の保険料が金利に含まれている他、固定金利とは異なり、
変動金利を選択し続ける限り優遇された当初借入金利を最後まで利用することができます。

■まとめ

全期間固定金利、固定金利、変動金利の3つの金利タイプについて説明しました。
それぞれにメリット・デメリットはあるものの、変動金利はは低金利でありながらここ20年
金利に変動はほとんどなく、また当初優遇金利が最後まで利用できる点でおすすめです。

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